Qué Ha Pasado Con Las Hipotecas En Los Últimos Cinco Años

El mercado hipotecario en España ha vivido una transformación significativa entre 2020 y 2025. Desde los tipos fijos históricos hasta el impacto de la inflación y las decisiones del BCE, la financiación de la vivienda ha cambiado profundamente, afectando a millones de familias y al sector inmobiliario en general.

2020–2021: Hipotecas fijas al alza y tipos mínimos históricos

Durante la pandemia y la recuperación inicial, los tipos de interés tocaron mínimos históricos. El Euríbor cerró en negativo todo 2020 y 2021, lo que impulsó:

• Boom de las hipotecas a tipo fijo, con más del 60 % de nuevas firmas.

• Condiciones muy competitivas: tipos fijos desde el 1 % TIN.

• Aumento de la firma de hipotecas: en 2021 se firmaron más de 417.000 hipotecas, la cifra más alta desde 2011 (INE).

2022: El inicio del cambio de ciclo

A mediados de 2022, con la inflación al alza en Europa, el Banco Central Europeo anunció subidas progresivas de los tipos de interés. Las consecuencias:

• Euríbor comenzó a subir, pasando del -0,5 % a cerrar el año en casi 3 %.

• Aumento del coste de las hipotecas variables.

• Crece el interés por amortizar anticipadamente préstamos.

2023–2024: El encarecimiento de la financiación

La tendencia alcista continuó:

• El Euríbor superó el 4 % en 2023, marcando el punto más alto en más de una década.

• Las cuotas de hipotecas variables subieron más de 250 € al mes en muchos casos.

• La firma de hipotecas cayó más de un 20 % en 2023 respecto al año anterior (Fuente: INE).

• Las entidades bancarias endurecieron condiciones y aumentaron los diferenciales.

2025: Primeras señales de estabilización

En lo que va de 2025:

• El BCE ha pausado las subidas de tipos y se espera una bajada moderada.

• El Euríbor se mantiene estable alrededor del 3,5 %.

• El mercado se adapta: resurgen las hipotecas mixtas como opción intermedia.

• Algunos bancos comienzan a ofrecer nuevas condiciones para jóvenes y viviendas sostenibles.

  ¿Cómo ha afectado esto a los compradores?

  Año	Euríbor promedio	Tipo fijo medio	Nº de hipotecas firmadas
  2020	-0,50 %	1,25 %	333.721
  2021	-0,48 %	1,10 %	417.501
  2022	2,80 %	2,90 %	463.614
  2023	4,10 %	3,75 %	371.804
  2024	3,75 %	3,45 %	352.000 (estimación)

  Fuente: Instituto Nacional de Estadística (INE) y Banco de España

  Tendencias clave del mercado hipotecario en 2025

  ✅ Aumento de la demanda de hipotecas sostenibles

  ✅ Regreso de los productos mixtos

  ✅ Clientes más prudentes, con mayor interés en amortizaciones anticipadas

  ✅ Incentivos fiscales para jóvenes y rehabilitación energética

  Preguntas frecuentes (FAQ)

  • ¿Es buen momento para contratar una hipoteca en 2025?
    Depende del perfil. Si encuentras un tipo mixto o fijo por debajo del 3,5 %, puede ser interesante.
  • ¿Qué opción conviene más: tipo fijo, variable o mixto?
    En 2025, el tipo mixto vuelve a ganar fuerza: años iniciales a tipo fijo y luego variable.
  • ¿Afecta la evolución del Euríbor a las hipotecas fijas?No directamente, pero influye en la oferta de los bancos y en los diferenciales aplicados.